Этапы покупки квартиры: 12 шагов по порядку

Зафиксируйте цели, бюджет и формат покупки — это база для всех дальнейших шагов.

• Определить цель покупки

  Для жизни, под сдачу, для перепродажи — от цели зависят и параметры объекта, и сроки выхода на сделку.

• Определить сроки покупки

  Жёсткие сроки (например, до начала учебного года) сильно влияют на стратегию выбора и скорость принятия решений.

• Определить бюджет (максимальный и комфортный)

  Комфортный бюджет — то, что не напрягает. Максимальный — крайняя планка с учётом всех расходов на сделку.

• Определить источник средств (свои / ипотека / субсидии)

  Если ипотека — сначала пройдите этап «Финансирование» и получите одобрение банка, так вы избежите риска потерять аванс.

• Определить формат покупки (самостоятельно / с агентом / с юристом)

Материалы этапа: Анкета покупателя, Калькулятор расходов на сделку

Если покупаете с ипотекой — получите одобрение до поиска и аванса. Покупаете за свои — отметьте пункты про бюджет и двигайтесь дальше.

Этап можно пропустить

• Зафиксировать полный бюджет сделки с учётом расходов

  Кроме цены квартиры: госпошлина, нотариус, оценка, страхование, аккредитив, переезд. Закладывайте запас на сопутствующие расходы.

• Сравнить ипотечные программы и ставки банков

  Сравнивайте полную стоимость кредита, а не только ставку: страховки и комиссии сильно меняют картину.

• Проверить доступные льготные программы и субсидии

  Семейная, IT-ипотека, региональные программы, маткапитал — условия и лимиты регулярно меняются, проверяйте актуальные.

• Подать заявки и получить одобрение банка

  Одобрение обычно действует 60–90 дней. Без него вносить аванс рискованно: банк может отказать, а аванс сгорит.

• Зафиксировать срок одобрения и требования банка к объекту

  Банк может не одобрить объект с неузаконенной перепланировкой, деревянными перекрытиями или большим износом дома.

Материалы этапа: Ипотечный калькулятор, Калькулятор расходов на сделку

Определите параметры, настройте источники и выстройте систему фиксации найденных вариантов.

• Определить параметры объекта (тип дома, площадь, требования)

  Тип жилья (новостройка/вторичка), тип дома (панель/кирпич/монолит), класс ЖК, год постройки, количество комнат, общая и жилая площадь, кухня, высота потолков, планировка, санузел, этаж, окна, балкон, состояние и отделка, парковка, лифты — зафиксируйте всё в чек-листе параметров объекта.

• Определить район, транспорт, инфраструктуру

• Выбрать самые значимые характеристики для сравнения вариантов

  Например: класс ЖК, высота потолков, уровень ремонта, инфраструктура, транспортная доступность.

• Настроить фильтры и уведомления (ЦИАН / Авито / Яндекс / ДомКлик / ТГ)

• Сформировать список подходящих ЖК и домов

Материалы этапа: Чек-лист параметров объектов

Отсейте неподходящие варианты по объявлению, ЖК, району и параметрам.

• Изучить объявление по чек-листу

• Проверить ЖК (если новостройка)

  Застройщик и его репутация, класс ЖК, год постройки/сдачи, материалы и технология строительства, благоустройство территории, паркинг, инфраструктура и управляющая компания.

• Проверить район по чек-листу

• Проверить параметры объекта

• Зафиксировать вопросы продавцу

  Список вопросов лучше готовить заранее — на показе вы много упустите из-за эмоций.

Материалы этапа: Чек-лист анализа объявления, Чек-лист проверки района, Чек-лист проверки ЖК (новостройка), Шаблон вопросов продавцу

Запросите ключевые документы и проверьте чистоту объекта до показов и аванса — так вы не потратите время и деньги на проблемный вариант.

• Запросить выписку ЕГРН об основных характеристиках и правах

  Покажет реального собственника и наличие арестов, ипотеки и обременений. Без неё — большой риск.

• Запросить выписку о переходах прав

  Частые перепродажи — тревожный сигнал, повод копать глубже.

• Проверить правоустанавливающий документ

  Документ, на основании которого продавец стал собственником. Важны существенные условия.

• Запросить выписку о зарегистрированных лицах (форма №12)

  Прописанные люди сохраняют право проживания. Особенно опасны временно снятые с учёта.

• Проверить техплан / кадастр / БТИ

  Сравните с реальной планировкой — незаконная перепланировка станет вашей проблемой.

• Проверить данные продавца (паспорт, полномочия)

• Проверить готовность документов при наличии несовершеннолетних / недееспособных собственников

  Такие сделки требуют разрешения органов опеки и нотариального удостоверения.

Материалы этапа: Чек-лист проверки документов

Осмотрите квартиру, подъезд и коммуникации, зафиксируйте все недостатки.

• Назначить дату и время просмотра

• Осмотреть квартиру по чек-листу

• Осмотреть подъезд и двор

• Проверить коммуникации и состояние объекта

  Откройте все краны, проверьте напор воды, осмотрите трубы и счётчики. Скрытые дефекты — частая причина споров.

• Зафиксировать недостатки и вопросы

Материалы этапа: Чек-лист осмотра квартиры

Финализируйте решение по объекту и согласуйте ключевые условия будущей сделки.

• Принять решение о покупке

• Согласовать ключевые параметры (цена, сроки, освобождение)

  Освобождение — когда квартира физически свободна и когда выписаны все жильцы. Уточните оба срока.

• Определить способ расчётов

  Аккредитив, СБР, наличные — заранее согласуйте, чтобы не было сюрпризов на сделке.

• Свериться с результатами проверки документов

Согласуйте условия аванса, подготовьте и подпишите соглашение, внесите средства.

• Согласовать условия аванса (сумма, сроки, условия возврата)

  Чётко пропишите, при каких условиях аванс возвращается. Иначе можете потерять деньги при срыве сделки.

• Подготовить договор аванса или задатка

  Аванс возвращается при отказе, задаток — нет. Выбор влияет на ваши риски.

• Проверить реквизиты сторон

• Подписать авансовое соглашение

• Внести аванс (или задаток)

• Получить расписку о получении средств

  Без расписки вы не докажете, что передали деньги. Это ваша страховка.

Материалы этапа: Чек-лист готовности к авансу, Авансовое соглашение: гид по документу

Проведите полную проверку, согласуйте формат сделки и подготовьте ДКП и комплекты документов.

• Подготовить комплект документов покупателя

• Получить полный комплект документов продавца

• Проверить дееспособность продавца

  Если продавец будет признан недееспособным, сделку отменят через суд. Справки из ПНД и НД снижают риск.

• Проверить наличие несовершеннолетних / опеки

  Если в сделке участвуют дети — нужно разрешение опеки. Без него сделку отменят.

• Проверить согласие супруга (при необходимости)

  Квартира, купленная в браке — совместная собственность. Без нотариального согласия сделка оспорима.

• Проверить долги по ЖКУ

  Долги формально остаются за старым владельцем, но разбираться придётся вам.

• Определить место сделки (электронная / МФЦ / нотариус)

  МФЦ — дешевле, нотариус — надёжнее, электронная — быстрее.

• Подготовить ДКП

  Главный документ сделки. Ошибки в ДКП могут привести к отказу в регистрации или спорам.

• Уведомить участников сделки

• Сформировать чек-лист «что взять с собой»

Материалы этапа: Комплект документов покупателя к сделке, Комплект документов продавца к сделке

Подпишите ДКП и подайте документы на регистрацию перехода права собственности.

• Открыть аккредитив или СБР

  Деньги замораживаются на счету в банке до регистрации перехода права. Самый безопасный способ расчётов.

• Прибыть на сделку с полным комплектом документов

• Подписать ДКП обеими сторонами

• Подать документы на регистрацию

  Регистрация занимает 3–5 рабочих дней. До её завершения вы ещё не собственник.

Материалы этапа: Алгоритм проведения сделки, Памятка: электронная регистрация, Памятка: сделка в МФЦ, Памятка: сделка у нотариуса

Подпишите акт приёма-передачи, получите ключи и зафиксируйте показания счётчиков.

• Согласовать время передачи объекта

• Осмотреть квартиру

  Убедитесь, что состояние и комплектация (мебель, техника) соответствуют договору.

• Зафиксировать показания счётчиков

  Запишите показания в акте — иначе рискуете оплачивать долги продавца по воде и электричеству.

• Получить ключи

• Подписать акт приёма-передачи

  Без акта продавец формально не передал квартиру — могут быть проблемы с ответственностью за ущерб.

Материалы этапа: Чек-лист передачи квартиры, Бланк акта приёма-передачи

Сохраните документы, переоформите счета и оформите налоговый вычет.

• Сохранить зарегистрированные документы

  Оригиналы ДКП и выписка ЕГРН понадобятся для продажи, налогового вычета и в спорных ситуациях. При электронной регистрации обязательно сохраните всю ZIP-папку с документами и файлами цифровых подписей.

• Переоформить лицевые счета

  Обратитесь в УК, чтобы квитанции приходили на ваше имя.

• Переоформить договоры с ресурсоснабжающими организациями

• Переоформить договоры ЖКУ (УК / ТСЖ)

• Оформить налоговый вычет (при необходимости)

  Калькулятор считает вычет с покупки — до 260 000 ₽. Вычет с процентов по ипотеке (ещё до 390 000 ₽) существует, но здесь не считается.

Материалы этапа: Финальный чек-лист, Калькулятор налогового вычета